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2008.04.1703:45

日本の人口は大都市に集中する傾向、東京都が総人口の10%に!07年度の首都圏マンション販売戸数は、前年度比17.9%のマイナス!

日本の人口は大都市に集中する傾向、東京都が総人口の10%に

『都心(東京)・大都市(大阪・名古屋・福岡・札幌・横浜)と地方の経済格差』『地方農村部の人口の過疎化』はかなり前からよく話題になっていますが、総務省の発表する人口統計によると更に人口は都心部(東京都)に集中する傾向を見せているようですね。日本の総人口は1億2777万1000人であり、前年比でほぼ横ばいとなっていますが、今後日本の人口は高齢化しながらゆっくりと減少していくと予測されています。日本列島で人間が居住可能な面積と日本経済のこれからの成長率を考えると、高齢者比率の高い1億3000万人以上の人口を養い続けることは不可能でしょうから、若年層での格差拡大も合わせて考えると『日本の人口減少』そのものは必然の趨勢とも言えます。

結局は、若年層すべてに家族をもてるような所得水準の『雇用のパイ』が十分になくなったことや、どんな仕事でも必死にやって結婚したいというような『家族形成への意欲』が衰えたことが、未婚化・少子化に間接的に影響している気もしますが、このマクロレベルでの格差拡大・意欲低下・未婚化傾向というのは改善することが相当に困難と思われます。全国で人口が最も多い東京都は、前年比0.78%増で1275万8000人の人口となり、日本の総人口の10%を占めるようになりました。東京都の人口が全国の10%にまでなるのは28年ぶりということですが、地方で有効な雇用が減っている以上は『人口動態の都市部への偏り』というのは今後も大きな流れとして続くのではないかと思います。地方自治体の多くの財政は疲弊して、財政再建団体に転落する恐れがあるところもありますが、東京都だけは潤沢な税収と経済活動の基盤がありいろいろな行政事業や社会保障政策にチャレンジする余力を未だ持っているわけですから。

人口の多い上位は、2位が神奈川県、3位大阪府、4位愛知県、5位埼玉県となっていますが、この上位の5都府県で全国人口の35.1%をカバーすることになるということです。それとは反対に、秋田県、青森県、高知県、長崎県、和歌山県といった地域では、人口の減少率が高くなっており、将来的には自律的財政を維持することが不可能になる道府県・市町村が多く出てくることは必至と見られています。財政的にまだ余裕のある東京都は、教育格差の是正策として年収約200万円以下の低所得世帯を対象に、子どもが高校や大学受験のために学習塾に通う時の費用を無利子で貸し付ける制度をスタートさせるということです。

07年度の首都圏マンション販売戸数は、前年度比17.9%のマイナス!

東京都への人口の集中が緩やかに続いていますが、アメリカのサブプライムローン問題から始まった最近の景気情勢の悪化や金融不安によって、首都圏のマンションの販売戸数が2割近くも落ち込んでいるようです。首都圏での07年度の新規販売戸数は前年度比17.9%減の5万8156戸、近畿圏でも同7.6%減の2万8592戸となり、いずれも14年ぶりの低水準となっているのですが、マンションが売れない要因は大きく分けて二つあるのではないかと思います。一つは単純に景気悪化と非正規雇用の増加によって、マンションを安心して買えるほどの所得がある人が減ったことであり、マンションの分譲価格が少子化傾向にあるにも関わらず高騰していることですね。もう一つは、『持ち家か賃貸か論争』ではないですが、持ち家としてのマンションの長期的な資産価値が相当に疑わしいと思われていることですね。30年以上のローンを払い終わる頃には、資産価値が大幅に下落するリスクがあるので、まだ若い年齢層ではマンションよりも一戸建てを買いたいという人が増えているようです。

40代以上の年齢で一括払いで分譲マンションを買えるくらいの貯蓄があれば、『終の棲家』としてセキュリティ機能とバリアフリーが充実したマンションを購入するというのも有力な選択肢ですが、30代以下ではマンションの耐久年数として『終の棲家』とするには不安が残ります。マンションそのものを投資対象として資金を回収しようとするような不動産投資(賃貸住宅の経営)という方法もありますが、不動産投資の素人が手を出すにはハイリスクです。不動産というのは所有しているだけでかなりの税金コストが発生しますから、買ったら絶対に誰かに賃貸できるというような『好立地・良物件』でないとなかなか難しく、初期投資回収までに少なくとも10~15年以上は必要になります。少子化で住宅の需要が低下する傾向が生まれるのではないかという資産価値下落の不安もありますから、人口と産業・雇用が少ない地方部のマンションは更に売れ難いのではないかとも思いますが。

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