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2009.09.0417:25

裁判所が『賃貸マンションの更新料』は無効という判決を出す!賃貸物件の慣行に変化の兆し!

裁判所が『賃貸マンションの更新料』は無効という判決を出す!

今まで不動産賃貸の慣習として認められていた『賃貸物件の更新料』ですが、この更新料を支払う義務はないとする裁判所の判決が東京地裁と大阪高裁で出されたようです。『更新料』というのは、賃貸住宅にかかるもので1~2年の契約期間を更新する時に、借り主が家主に一時金として家賃の1~2ヶ月を追加的に支払う慣行です。この更新料の支払いの慣習は比較的新しいもので、日本では戦後の1970年代頃から次第に各地域に定着していったと言われます。

裁判所は、この更新料を『無効』と判断して、借主は家主に対して更新料を必ずしも支払う義務はないとしたわけですが、よくよく考えると日本の賃貸物件には本来の家賃以外の『不透明な経費』が多くかかるという慣習が根強く残っています。『敷金・礼金・連帯保証人』なども段階的に見直していこうという気運が高まっているようですが、もし更新料や敷金・礼金が『正当な家賃の割増分』として必要なのであれば、その分を家賃に初めからプラスしていたほうが分かりやすいのかもしれません。

賃貸マンション・アパートをはじめとする賃貸物件には、何のために支払うのか分からない経費が色々と請求されることがあり、それらが長年の慣行・慣習として容認されてきた経緯があるのですが、この更新料の無効判決をきっかけにして家賃以外の経費を借主に請求することが難しくなってくるのかもしれません。しかし、不動産投資・賃貸業をしている家主にも、『借主が家賃を滞納したり未納したりする』というリスクがあるわけですから、そういったリスクに対する担保として更新料のような臨時収入を確保したいという思惑は分からないでもないのですが。

日本の借地借家法では、家賃を支払わなくてもなかなか借主を強制退去させることが難しいので、失業や病気による家賃の滞納リスクというのは結構大きいと思いますが、そこを連帯保証人などでカバーしているのが現状です。しかし、この連帯保証人の制度にも、家族や身寄りがいない人がなかなか家を借りられない、仕事を失うとお金があっても家が借りにくいという問題があるので、『賃貸物件を誰もが借りやすくすること』と『家賃の滞納・未納を減らすこと』を両立させる妙策というのはなかなか見つからない気がします。

国土交通省が実施した07年の調査では、首都圏や京都を中心にして少なくとも14都道府県で更新料の慣行があるということで、特に神奈川で更新料を設定した賃貸マンションが多く90%の物件で更新料があるということです。京都府なんかも更新料が設定された物件が多いのですが、九州・東北・北海道・四国などではそれほど更新料を払わなければならない物件が多いわけでもなく、賃貸の慣行の地域差はかなりあるようですね。

家主側は更新料を支払わなければ訴訟も辞さない覚悟を示していますが、もしこのまま更新料が無効という判決が最高裁でも確定すれば、大規模な不動産投資・賃貸業をしている企業が倒産する恐れもあるようで、日本の賃貸物件の慣行に『司法の決定(訴訟に基づくルール変更)』による変化が生まれようとしているみたいですね。

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